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217亿元鲸吞上海地王 新鸿基内地重整旗鼓

2016/11/4 13:49:44 来源: 字号:T / T

因位于上海徐家汇区核心地带,“徐家汇中心项目”地块一直被称为是“上海市中心面积最大的一块黄金宝地”。但就是这样一块炙手可热的焦点地块,却在首次面市至今的18年时间里深陷“地王魔咒”,数度易主却迄今仍是空地一块。如今,地王命运出现逆转。

在历经半小时、208轮密集举牌厮杀后,香港新鸿基地产发展有限公司(以下简称“新鸿基”)日前以2000万元价差险胜香港九龙仓-恒基联合体,最终将 这一地块纳入囊中。而地块高达217.7亿元的成交总价,迅速刷新外滩8-1地块曾创下的92亿元地王纪录,登顶成为上海新的总价地王,并仅次于2009 年广州亚运城地块255亿元的纪录,成为全国土地拍卖史上第二高价地。

但值得注意的是,新鸿基此次高价拿下徐家汇中心地块,仍面临较大压力,其中资金是一大难题。根据中房信研究总监薛建雄的预计,“配合地下的工程,可能需要投入超过400亿元,单是收回成本可能就需要20年。”

新鸿基方面并未过多解释资金问题,仅在新闻稿及随后的公司公告中称,本次拿地成交价格合理,符合公司及股东的整体利益。拍地款会以内部资源及外部资源,包括如适当银行借款缴付。

问鼎上海总价地王

9月5日上午9点半,“徐家汇中心项目”地块竞拍大赛启幕。跟市场预料一样,港资大鳄新鸿基、九龙仓-恒基联合体等两家团队如约出现,其中新鸿基主席兼 董事总经理郭炳江更是领军上阵,亲自督师。(本报8月22日《上海最后黄金地块 18年涨18倍重出市场》一稿曾预测,港资大鳄新鸿基、九龙仓或将PK争夺该地块。)

时代周报记者在拍卖现场看到,由于在现场竞价开始之前,“徐家汇中心项目”地块已经经历3轮挂牌报价,最高挂牌报价为175.3611亿元,而本次现场竞价加价500万元从175.4111亿元开始,九龙仓-恒基联合体率先承价。

随后,双方咬价步步紧逼,仅18轮后,每口叫价幅度就由最初500万元迅速加至5000万元。而前后仅约半小时的竞拍过程,双方总计出价就高达208次,相当于平均每9秒出一口价,节奏相当快。

直至新鸿基报出217.7亿元后,九龙仓-恒基联合体才放弃跟进。最终,新鸿基以2000万元的价差险胜九龙仓-恒基联合体,揽下“徐家汇中心项目”地块,折合楼板价37264.6元/平方米,溢价率为24.2%。

以9月5日当日收市时,新鸿基市值约2738亿元计,徐家汇项目地价已相当于其约1/10市值。而没有意外,217.7亿元的成交总价,也让“徐家汇中心项目”地块问鼎上海新的总价地王,超越了2010年2月1日证大置业92.2亿元对外滩8-1地块的竞拍价。

竞拍结束后,香港九龙仓-恒基联合体团队早一步出来,对媒体抛出的“为何不继续跟价”等问题,都摇头不回应。郭炳江同样没有过多回应媒体提问,只随后透 过新闻稿对外表示:“徐家汇地块位置优越,极具发展潜力,我们对投得项目感到非常高兴,成交价格合理,符合公司及股东的整体利益。” 按照他的预期,继上海国金中心(上海IFC)及上海环贸广场(上海ICC)后,徐家汇中心项目要被新鸿基打造成为上海崭新瞩目的新地标。

“单就不到3.8万元/平方米的楼板价而言,新鸿基这次拿的地块其实并不算贵。” 上海中原物业顾问研究咨询部总监宋会雍对时代周报记者介绍称,今年以来,有2幅世博园区地块的楼板价就超过徐家汇中心地块,达到4万元/平方米左右。而目 前上海土地单价最高纪录是华侨城苏河湾项目,楼板价高达5.2万元/平方米。只不过,徐家汇中心项目地块的总价太过惊人,在此之前,上海土地市场还从未有 过单幅地块总价超过100亿元的地块。

巨量开发资金成大考?

按照新鸿基的计划,徐家汇项目占地超过9.9万平方米,地上总建筑面积约58.4万平方米,集写字楼、商场及酒店于一身,初步用途比例分别为写字楼约占70%,商场及酒店约占30%,“这也将是新鸿基在内地打造的最大的商业综合体项目。”

“由于该地块总价超200亿元,不含住宅用途,且要求60%以上面积持有10年以上,这意味着项目回报期长,且前期投入巨大,对开发商的财力和项目运营能力要求非常高。”世邦魏理仕上海研究部董事谢晨如此认为。

加上地下面积,新鸿基徐家汇项目总体量已接近80万平方米。中房信研究总监薛建雄预计,“配合地下的工程,可能需要投入超过400亿元,单是收回成本可能就需要20年。”

“对于企业来讲,如果后续没有充裕的现金流或融资渠道支持这个项目的发展,有可能会导致这个项目的开发周期拉长,项目开发、建设进度受阻。”?同策咨询研究部总监张宏伟说。

更为值得注意的是,由于该地块此前有长期被闲置的经历,为了防止再次“囤地”,本次出让对其土地金缴纳,开工和竣工之日等都有详细规定。其中,中标企业 第一期需交纳的土地出让款为地块成交总价的30%,其余则一年内付清。也就是说,新鸿基在签订土地出让合同后,10日之内需要交纳65.31亿元第一期土 地出让金。

此外,该合同要求开发企业交地后12个月内开工,动工后60个月内完成总建筑面积的70%,动工后84个月内全部竣工。也就是说,新鸿基方面最迟需要在2014年9月初时就开工。

这也要求新鸿基的开发资金要能够迅速到位,会否引进合作伙伴?“拍地是总部的行为,都是老板亲自过来谈的。”时代周报记者从新鸿基公司内部获悉,此次重金夺地为新鸿基香港总部公司直接操作。而新鸿基的新闻发言人也第一时间对外表示,未来将独立开发徐家汇中心项目。

新鸿基方面在随后的公告中称,35.5亿元的土地保证金已经支付。拍地款会以内部资源及外部资源,包括如适当银行借款缴付。

其2012-2013年中期报告数据显示,集团财政状况保持稳健,维持低借贷水平并拥有充裕的流动资金,利息覆盖率继续处于理想水平。截至2012年 12月31日,集团的净债项与股东权益比率为16.5%,持有银行存款及现金115.51亿港元。今年3月份,新鸿基还宣布,与 21家国际主要金融机构签订一项为期五年的 152 亿港元银团贷款协议,主要用作日常营运资金,配合香港与内地的业务发展需要。

“此外,因为我们刚刚拿到这一地块,先入市什么业态的产品和项目具体规划还没有定下来。”新鸿基人士在接受时代周报记者采访时表示,目前还没有确定徐家汇项目未来持有和出售比例。

内地业务退缩传闻一扫而空

事实上,依照新鸿基地产开发地块一贯的风格,不会转手出售地块的任何一部分。与收益相比,新鸿基这一举动或更为强调“强化在内地物业市场的地位及品牌”,看好内地市场前景,尤其是上海获批建设自贸区后的长期发展潜力。

“本次购入地块,贯彻集团投资内地主要城市的策略。”新鸿基另一外联系主席郭炳联对外表示称,集团对内地经济的长远前景充满信心,上海IFC及上海 ICC的写字楼及商场租务一直表现卓越,上海IFC商场及环贸iAPM已陆续开业,人流及租户营业额均有满意表现,可见这两个综合项目都非常成功,并得到 各界赞赏和认同。而徐家汇中心项目地处优越位置,预期可以加强集团稳定的经常性收入,并进一步增强集团在内地物业市场的地位和品牌。

德银发表报告指出,新鸿基投得上海地王是正面信息,反映虽然香港业务增长转慢,集团仍然积极在内地寻求增长空间。

事实上,一向以齐心形象示人的新鸿基,在早前争产风波兄弟失和后,企业品牌形象一度受损。而去年7月中旬,郭氏兄弟郭炳江与郭炳联兄弟遭香港廉政公署检 控后,多个券商曾认为其利空出尽。尽管新鸿基一再对外强调,“集团在内地城市的各个项目均在平稳有序地推进,未来也将继续在重点城市积极寻找合适的机 会。”但多数券商依旧认为,新鸿基地产在香港的业务遭调查,占比22%的内地地产业务或多或少会遭遇影响。

而事实亦然,在本次上海拿地之前,新鸿基近期在内地基本没有拍得新的土地。根据新鸿基地产发布的2012/13中期报告显示,截至2012年12月,按照所占楼面面积计算,该公司在内地的土地储备约748.2万平方米,这些土地主要集中于广州、上海、无锡等地。

不过,新鸿基本次在上海拿地,也让此前“其内地业务是否退缩”的传闻一扫而空。

“预期上海徐家汇地皮将可为新鸿基带来潜在估值收益,建成后每年更可提供30亿元租金收入。”花旗发布报告称。而据德银的报告,新鸿基在内地投资物业表现增长强劲,今年上半年内地租金收入上升27%,带动集团整体租金收入上升12%。

而据时代周报记者了解,新鸿基眼下还将加速中国内地投资。新鸿基此前的消息显示,在今年8月1日,位于上海淮海中路商业区的环贸iAPM商场于8月5日起陆续分段开业。同时,新鸿基还拟扩大内地商业地产投资范围,接下来将在南京布点,当地拿地已基本完成。

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