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地王资金从哪来?银行是当之无愧的主力

2016/11/4 13:46:35 来源: 字号:T / T
提要:9月底到10月初,22个城市密集出台楼市调控政策,房地产市场的预期也由此转变。在楼市降温之际,此前高价拿地以及中标地王的中小房地产企业压力大增,拍卖股权以及引入合作者的现象开始涌现。

文章来源:华尔街见闻。9月底到10月初,22个城市密集出台楼市调控政策,房地产市场的预期也由此转变。在楼市降温之际,此前高价拿地以及中标地王的中小房地产企业压力大增,拍卖股权以及引入合作者的现象开始涌现。

10月中旬,信达地产将杭州滨江奥体地块股权稀释至50%,融创和滨江分持滨江奥体地块股权40%、10%。123.18亿元的地王土地款也由信达、融创和滨江房产按持股比例承担。合作公布的时间,距离信达抢购地王时间约135天,距离楼市新政出台时间约15天。

10月18日,绿城集团公告称,绿城将与厦门建发集团按7:3的比例联合开发杭州潮鸣地王。绿城引入建发联合开发的项目,是杭州今年的单价地王,楼面地价是4.5万元/平方米,刷新了杭州年内楼板价的最高历史纪录。

10月28日,融侨集团股份有限公司与招商局蛇口工业区控股股份有限公司就合肥融侨悦府项目签署战略合作协议;11月1日,文一地产透露,其与合肥万科于10月31日正式就肥东FD16-12项目签订合作开发协议。

《证券日报》报道称,高昂的土地成本和自身资金实力短板开始让这些拿地王的企业不得不引入合作者,因为合作开发模式可以降低资金压力,操盘能力强的企业去操盘,也可以减缓周转压力,进一步摊薄风险。

对于地产商来说,在外界看来是非理性的疯狂拿地行为,更多的是两害相权取其轻的做法。

2016年8月17日,刚刚将总部从福建迁至上海的融信集团以溢价139%、110.1亿元的总价拍下了上海静安区一宗3.1万平方米的地块。让业界诧异的不仅仅是它所创造的楼面价前无古人,还有这家企业的胆识。毕竟,它去年全年的合约销售额尚只有119亿元。

拿地背后的资本逻辑

房企凶猛拿地,正是不缺钱的写照。

过去近两年中,中国实体经济奋力转型,诸如钢铁、矿产等规模庞大的行业增长停滞甚至倒退,银行信贷逐步面临资产荒的困境;在较为宽松的货币政策下,巨量资金通过各种渠道流入房地产领域,人们相信他们的选择和信心会继续维持房价上涨。

在房企的多方资金来源当中,银行是当之无愧的主力。按照21世纪经济报道根据公开数据及微观调研测算,银行今年上半年通过多种途径为房地产企业提供了大约10万亿元资金。

这些银行资金兵分四路:表内为房企开发贷款和自营投资,表外为委托贷款和银行理财。整体而言,表内贷款和表外委托贷款逐渐降温;而自营投资和银行理财则在增加输血量。

此外,去年下半年至今,上市地产公司的债权融资狂飙突进(见下图,来自中信建投证券分析师陈慎)。债权融资是房企直接融资的一种,主要包括公司债、企业债、中票、短期融资工具等。


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楼市下行周期中的致命伤

所有这些都是出现在楼市高歌猛进之时。而统计局最新数据显示,9月一线城市及热点二线城市继续暴涨,但调控政策出台之后,10月前两周一线和部分热点二线城市已经明显降温。

这对于中小房地产企业来说无疑亚历山大。《证券日报》援引业内人士称,在历史上,不少地王能够解套,是借助新地王的诞生,然而,调控政策出台之后,短期内新地王是难以出现的,致使今年拿到地王项目的企业压力更大。

报道称,资金的提供方是会根据企业销售规模和回款等指标提供融资的,中小企业显然难以拿到低成本融资,在房地产下行周期中,这是致命伤。未来的房地产行业,将是中小企业越发难以生存和扩张的行业,激进者风险将更高。

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